非常感谢北京国家会计学院和彩神1公司。我对于园区和片区的理解主要有以下三点。

第一，片区需要深化产业，能够提供持续有效的动力🫎，对当地产生效益☢️。第二，园区和片区不能简单的从空间尺度上去分别和分类⛹🏽，在国家空间程度这一层面开发区有相关的定义。园区和片区也不一定要割裂开来，而是要用新的研究框架来理解园区和片区在PPP的实践。例如苏州工业园🦸🏼‍♂️，就是园区里面有片区👩‍🔧，你中有我，我中有你🏊🏼‍♂️。第三🛠，PPP在片区也是一个时代命题，包括一带一路的政策，走出去实际上首先是一种园区走出去🙅🏼‍♀️，或者是一种产业载体的走出去。如华夏到印度🤱🏻，毅德去泰国♍️，包括万达等等𓀘🫷，走出去带领了一批实体企业🧞‍♂️，通过园区这个载体，进入到区域和片区的开发。

刚才谈了一下对园区和片区的理解。接下来我想跟大家分享的主题是产业园区从传统模式到PPP的演变，这个分享来自于我们前一阶段对整个中国产业园区发展进行的一些总结和研究。2014年以后，国家在不断的推PPP的建设💂🏼‍♂️，在这样一个PPP的大潮之下，我们看到了园区未来发展的新出路🫅🏼，我们也做了一些研究，今天我们把一些研究成果和结论分享给大家🏈👨‍🌾。

1 中国已迎来PPP的时代

大家知道🐻，中国已经迎来了一个PPP的时代，这时代对于中国经济和产业园区是一个新的风口，园区PPP，无疑是PPP这座皇冠上最璀璨的那颗明珠。无论就其复杂性还是系统性而言，园区PPP均冠绝其间🆑；既有基础设施PPP的共性，也有自身丰富而不可比拟的特性🕰。真正的园区PPP👔，应该是通过策划和重新组合出来的一种PPP模式，而不是如既往的水务、环保、道路等领域按照既有套路简单操作的命题作文。

2 中国产业园区有哪几种模式？

首先我们看到的传统模式有这么几个🍻：第一种模式是传统政府操控的模式，它的特点主要是政企一体，一套班子、两块牌子，管委会直属的运行👰🏿。比如苏州高新区、北京的经开区等等。第二种模式就是新加坡的裕廊模式，特点是政企分开♎️，以国有平台公司进行运营管理👩🏻‍🍼，相对的市场化运作。有些案例就是我们早年开发区的一些标杆，如蛇口工业区，苏州工业园。第三种就是二级开发运营模式🧑🏽‍🍼，它的特点是完全市场化操作，土地由企业完全控制🧑‍🎓，这个领域也不乏产业园区的开发商。通过这几年的发展，产业园区也将有一个新的发展机遇。

同时，我们也看到了一些创新模式💂🏽🈲。谈到产业园区🤹🏽、产业新城的PPP⛅️，大家不可避免的会谈到华夏幸福📬，它其实是一种由BT、BOT过渡和延伸到的PPP，它的特点是政企合作，民营企业主导🥘✨，类似特许经营权🔲，更加的市场化操作。还有PPP模式，现在各个地方如雨后春笋般的先行先试，它的特点是契约式合作👚、捆绑运营🙏🏼、收益共享，如中兴、汕头✵、滨海区域等等。

3 产业园区为什么要用PPP模式？

首先我们一直在强调一个观点，产业园区是最适合以PPP模式来运作的🏄🏽。主要有以下几个原因：第一，产业园区自身具有很强的社会公益和公共产品的服务属性。第二，产业园区总体的投资规模大、运作周期长🙍，总体的利润水平不高。第三🧘‍♂️，过往的政府重资产🖐🏽、大投入、高优惠、行政化的运营效果，逐渐进入瓶颈期👨🏽‍🎓，亟需市场化高效率的社会力量介入。这种关系的框架之下🏄👨‍💻，政府和企业🫶，往往是一种博弈关系😱，政府需要最大化PPP解决税收🫵🏼、就业的问题🍜，见效越快越好👬，持续越长越好。企业期望最大化的收益。如果解决得当，在合适的激励机制下双方的利益诉求是一致的，但是很多政府急于求成💆🏽‍♂️、求全责备👨🏽‍💼。

4 园区PPP自身的整体运营能力如何？

我们通过几年的归纳和整理，发现现在的市场上，在行业里面有一些运作比较好的园区PPP项目👨‍🎨，它的运作模式是可以归纳成几个阶段：首先，投资人或投资人组建的联合体👂，参与到整个政府🧚‍♂️🀄️、包括区域合作伙伴招投标的过程🏙；其次，在中标以后政府委托代表机构🎢，包括政府的园区平台，或者开发区的某个公司，取得政府授权经营权以后，根据当地整体产业的规划和产业定位，实施区域整体策划、规划、设计🧉，并成立相应的开发主体，以及相应的项目子公司🏊🏽；然后针对各具体的开发内容实施投资开发、招商、运营👹，打造一个区域内的产业园区，使区域内相关的产业从无到有，从初级到成熟🦵🏿，从而实现区域整体价值的提升🧔‍♀️，以及区域地块和物业的升值等等▪️。

5 园区PPP的赢利点在哪里？

园区PPP是一个长周期的过程🏌🏽‍♀️，不同于运营阶段，它是一个短期🪿、中期、长期相结合的投资组合🧉。需要特别强调的是🧋，这些赢利点🧑🏿‍💻，也可能是影响PPP签订时物有所值评价的定量评估时的关键因素。不过，由于园区并非高速公路、污水厂这样传统可凭经验模拟估算的基础设施项目，在土地👨‍👨‍👧‍👦、产业👼😹、资本、人流等众多不确定函数的综合作用下，准确的定量评估几乎很难做到，因此短期来看，定性的物有所值评价更适合于园区PPP的情况。

6 园区PPP的收益率在哪里？

对于PPP收益达成的共识是“确保盈利😠，严禁暴利”，一般对于PPP项目内部收益率的提法在8%~10%这个区间🤒，在产业地产领域，这个收益率对于基建👩🏽‍🍼🐻‍❄️、一级开发属于可接受范围，但对于整体产业园区的PPP收益率是否能够匹配契合尚无定论🖕🏽。如果将产业地产的一般性收益、经常性收益以及相关配套物业开发经营收益都算进去，整体回报率超过30%，甚至超过50%都是一种常态，但这明显已经接近社会对于“暴利”的认知，未来必定会面临压缩的态势。如果类似的产业新城、产业园区收益率连续3年超出约定或可接受的范围，可能会进行重新调整。

7 园区PPP成功的条件是什么🤦🏽‍♂️？

我们认为好的园区项目主要取决于两个基本条件🤹🏻👳🏽‍♀️，第一，该项目的可行性和规模与实际需求的匹配👰🏿。如果项目建成以后无法发挥应有的效应，即使政府愿意支付🚸，也会造成资源的浪费。第二👊🏼🧖🏻‍♂️，要看政府的支付意愿和支付能力，以及相应的法律法规保障。比如讨论的滨海新城的项目，汕头取得了管理权限，再加上汕头市和濠江区政府都兑现了承诺以两级立法保障为滨海新城保驾护航🤷‍♂️，这些都对PPP的实施有巨大的帮助👨🏿‍🌾。

8 政府与社会资本进行PPP模式合作时应该注意哪些要点？

第一，必须建立起长期共识共赢的姿态。在专业能力方面尊重资本，把这种专业和尊重写进合同当中🕴🏼，给予社会资本足够的话语权保障。第二是机制和法律的保障，这对于相对弱势的社会资本而言也十分重要💵。第三是建立公平🖐、合理透明的审核机制🍁。社会资本运营方与政府合资成立的轻资产运营公司，政府每年年初要从财政拨款作为预支来启动，根据总体的运营状态进行打分和赋权。第四是评估机制方面需要革新，特别是我们知道很多地方政府在选择PPP的合作方时🍂，看重的是资产规模和资金实力等🙅🏿‍♂️♾，但实际上PPP应该更加看重的是轻资产能力。

事实上🧑🏽‍🌾，这也是我们园区中国一直在探索思考以及亲身实践的一个重要目标💆🏻‍♀️。目前，园区中国把园区PPP主要切割为两个层面在研究实践🐁，一个是在一带一路上进行“区域产城融合运营（AICO）”的尝试📪，一个是在珠三角地区进行“城市创新产业运营（CIIO）”的尝试，我也希望业界同仁能够经常切磋交流，碰撞出更多有益于园区PPP发展壮大和可持续发展的火花🤾🏿‍♂️，谢谢大家！

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